札幌での土地の探し方

札幌での土地の探し方

土地探し

注文住宅を購入するときに、まず必要になるのが土地です。土地探しは、法律のことや地域の特性、教育環境、両親との相談など、膨大な情報を整理して決めていかなければならない上に、決める時は早い者勝ちとなるため、スピード感も重要となってきます。

どこで人生の長い時間を過ごすのかという重大な決断でもあり、選択するのが大変難しいですよね。ここでは、土地の探し方を札幌という地域の特性も含めてご紹介します。

まずは予算を決める

土地探しでまず重要なのは予算決めです。安く済むに越したことない、と思うかもしれませんが、土地は相場で決まっているので、ラッキーで好条件の土地が手に入る!ということは、まずありえないと考えたほうが良さそうです。

相場よりも安い土地には、それなりの理由があります。地盤が弱く、家を建てるには追加で基礎工事が必要とか、建築条件付きで特定の業者で建築することが決まっているとか…理由は様々です。

消耗品のように、安さだけで飛びつくことができるほど、簡単ではありません。だからこそ、まずはじめに予算を決めて、そのなかから自分の希望に合う条件のものを探すことが重要になってきます。

土地価格以外にかかる費用を知る

土地を購入する際には、土地そのものの代金の他に、様々な手数料や税金がかかります。

印紙税
土地の売買契約にかかる印紙代です。土地の価格によって変動しますが、1,000万円~5,000万円までの税額は1万円になります。
仲介手数料
土地の売り主と買い主の間に不動産会社を仲介している場合、その仲介業務の対価として対して発生する費用で、土地価格の3.24%+6.48万円を上限と定められています。売買契約時、引き渡し時にそれぞれ半金を支払います。

また、地盤の強度や建てる家の構法によっては「地盤改良費」などの別途料金が発生する可能性があります。

地盤調査費用
その土地が家を建てられる状態にあるかどうかを調査するための費用です。5万円前後が相場と言われています。
地盤改良工事費
地盤の強度が不十分な場合、家を建てられる状態に補強するための費用です。どの深さまで改良するかにより金額が異なりますが、2m~8mくらいであれば、一坪あたり3~5万円ほどが相場と言われています。

売買契約を結び、土地の購入が済んだら、土地所有権の移転登記を行います。この際に、手数料や税金が発生します。

登録免許税
不動産取得で登記をしたときにかかる税金です。固定資産税評価額×税率で割り出すことができます。
登記手数料
土地や不動産の所有者を登記簿に記載し、所有権を得るための手数料です。

更に、固定資産税や都市計画税の清算時に日割りした金額を売主に支払います。

何にいくら使うか決める

注文住宅を購入するなら、土地・家・外構工事費用の3つの軸で予算を取っておきましょう。例えば4,000万円の予算であれば、土地に1,500万円、家に2,000万円、外構工事に500万円というふうに、分けてから考えるとスムーズです。

土地の取得に、ここで決めた額以上の予算をかけてしまうと、さて家を建てようとなったときに希望の設備が入れられなくなったり、外構工事ができなくなってしまう、なんていうことにもなりかねません。

特に、家の建設費用は、場所に限らずだいたい1,500万円以上は必要となってきますので、予算に応じて土地や外構工事費用に充てられる金額を考えるといいでしょう。土地の値段は場所によって本当にピンキリですからね。

札幌で特徴的なのは、地盤の弱さです。札幌市内は総じて地盤が弱いところが多いため、地盤に杭を打ってから、その上に建物を建てる場合が多くあります。土地の取得の際には、杭代として50~200万円くらいをその予算に含んでおくことが重要です。

土地に求める条件の優先順位を決める

札幌

家を購入する目的をまず考えると、みなさん「家族が幸せに暮らすため」なのではないでしょうか。そのために、どんな土地が必要なのかを洗い出していきましょう。例えば以下のようなものが上がってきそうですね。

  • 職場から近い場所
  • 子供を転校させたくないため、特定の学区内
  • コンビニが近くにある場所
  • 評判の良い中学校がある地域
  • 両親の家へのアクセスが良いところ
  • 街灯が多い地域
  • 土地の価格が上がりそうなところ
  • 雪かきや除雪が楽な地域
  • 車なしで生活できる場所
  • 病院・学校などの施設が近い場所
  • 公園が近くにある地域
  • 周辺も新築が建ち並ぶ地域

希望の条件はあげればきりがないほど、あると思います。ただ、それらすべてを100%満たす場所は、実はほとんど存在しません。この希望条件のなかで、特に重要視したいものから順番をつけましょう。5つくらいまで絞って考えると今後の選択がスムーズになります。

家族でたくさん話し合って、決まった優先順位の高い条件に合う土地を探して、予算に照らし合わせて決めていきましょう。

土地の法規的制限を知る

土地には様々な規則や制限が設けられています。購入したい土地が絞られてきたら、敷地面積や建ぺい率・容積率、斜線制限などの法規制を確認し、どんな広さや高さの家が建てられるのかを明らかにしておきましょう。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、土地の面積に対して、建築面積がどれくらいまで取れるかの制限です。各都道府県の都市計画課が提供していますので、「都市計画課」などに問い合わせてみれば簡単にその割合を知ることができます。例えば、建ぺい率60%という制限があれば、土地全体の40%は庭や駐車場にするなどして、家を建ててはいけません。注意点はバルコニーなどの跳ね出した床や屋根は、1m以上であれば建築面積に含まれ、1m未満であれば含めなくてよいという点です。これにより建ぺい率の値が変わってきますから、建築プランなどを作成する際は、設計担当者に確認するようにしましょう。

容積率とは

容積率とは、土地の面積に対し、延べ床面積がどれくらいまで取れるのかを定めた規制です。建ぺい率と同様に土地ごとに定められており、これにより建設できる建物の大きさも決まってきます。建ぺい率が建物を真上から見たときの水平投影面積で表されるのに対し、容積率は1階、2階の床面積の合計で表されます。ちなみに、建物に付属する車庫、駐車場施設などの床面積は、各階床面積の合計の5分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができ、さらに簡易的なカーポートやビルトイン型の車庫は無条件で除外することができますので、加算しないようご注意ください。

斜線規制

斜線規制とは、建築物の高さが敷地の周囲にある道路、水路、隣地、公園などの斜線を超えないように設けられた、建物の高さ制限のことです。隣接する建物の日当たりや風通しを確保するための斜線規制を「隣地斜線制限」、道路面の日当たりや風通しを確保するための斜線規制を「道路斜線制限」と言い、それらのすべてを満たしている建物でなければ建てることができません。3階建てなど、高い住宅を希望している人は特に注意して確認するようにしましょう。

建設予定の業者に土地を見てもらう

気になる土地があれば、土地を建ててもらう業者に見てもらいましょう。この土地ならこういった間取りが取れますとか、屋根の形はこうなりますとか、専門的なことを教えてもらえます。

また、その際に基礎工事に追加費用がかかりそうかとか、外構工事はこれくらいになりそう、という大まかな予算も聞いておきましょう。希望の条件に合う間取りが取れそうとわかったら、いよいよ土地の購入です。

条件の良い土地は、早いもの勝ちでどんどん売れます。急ぎすぎることはありませんが、もたもたしていたら、気に入っている土地が先に売れてしまった。。。なんてこともあるのは事実です。

高い買い物をこんな即座に決めていいのかと、はじめは戸惑いますが、しっかりと条件を確認して進めていけば大丈夫です。ぜひ、家族が幸せになれる、満足のいくマイホームを手に入れてくださいね。

札幌で人気の住みたい地域ランキング

札幌のランドマーク

2017年に住宅情報サイトのSUUMOが発表している札幌の住みたいまちランキングでは、以下のような地域が札幌で人気となっています。

札幌で人気の地域 第1位札幌

市の中心部となっていて、最近は大型マンションの建設が盛んになっています。札幌新幹線の開通が2030年に予定されていることからも、より一層人気となるでしょう。

札幌で人気の地域 第2位円山公園

地下鉄東西線が使用可能なエリアで、閑静な住宅街になっています。公園や商店街なども充実していて、中心地へのアクセスも良いため人気です。おしゃれな雰囲気があるのも人気のひとつでしょう。

札幌で人気の地域 第3位大通

車がなくても十分生活できる、ここで働く人も多い地域です。THE札幌といったランドマークにも近く、飲み屋も多くので、よく働きよく遊べる、楽しい街のイメージです。

札幌で人気の地域 第4位琴似

東西線とJR函館本線を使用できる便利なエリアです。イオンなどの大型商業施設も充実していて、買い物と通勤アクセスには困らない便利でにぎやかな地域です。再開発で駅直結のマンションが立ち並ぶなど、新しい街でもあります。

札幌で人気の地域 第5位麻生

南北線の始発駅でもある麻生に住めば、通勤時に座って移動できますね。札幌インターがあることから、車で道内を頻繁に移動する人にも便利です。バスターミナルも充実しています。

札幌で人気の地域 第6位新さっぽろ

駅周辺は、再開発の計画があり、これからどんどん発展していきそうな注目の地域です。新築戸建てを検討中なら、同じような世帯が集まってくることが予想され、住みやすい地域になるかもしれません。

札幌で人気の地域 第7位平岸

中心部にそこそこ近く、駅周辺と平岸街道沿いに「東光ストア」や「西友」などの大きなスーパーがあり、交通面でも生活面でも利便性の高いエリアです。駅前には飲食店が多く、夜もにぎやかですが、大通りをはずれると閑静な住宅街となっており、住環境も良いと評判です。

札幌で人気の地域 第8位桑園

最近新築マンションがどんどん増えていっている地域です。札幌まで1駅なので、交通面では文句なしでしょう。若い人口が増えていっている地域でもあります。