札幌での土地の探し方

札幌で土地を探す方法

札幌市内に限らず、新築注文住宅を考えている人が土地を探す主な方法は、以下の3通りです。

希望エリアを歩いて探す

希望のエリア周辺を歩いてみると、「売土地」と書かれた看板の建っている土地や、そうでなくても手入れのされていない空き地が見付かることがあります。住みたい地域が決まったら、そのエリアの住環境などを体感するためにも、一度周辺を散策してみるのがおすすめ。まだどこにも出回っていない掘り出し物を買い付けできるケースもあるかも知れません。

インターネットで探す

インターネットを利用して、不動産会社のホームページなどから売土地の情報を検索することができます。ただし、こうしたところで見ることができる土地情報は、不動産会社が持っている膨大な土地情報のうちのほんの一部。より良い土地が欲しければ、複数の不動産業者に問い合わせをして、条件に合うものを探してもらうのがおすすめです。

建設予定の業者に相談する

家の施工を相談したい施工業者が決まっているなら、その依頼先に「家と土地を購入する意思がある」ということを伝え、家の間取りとあわせて土地探しの相談を持ちかけてみるのもひとつの方法です。不動産業者がいわゆる「囲い込み」と呼ばれる手法で隠し持っている、広告に掲載される前に売れてしまうような良い条件の土地などを、施工業者側に交渉をしてもらうことで、買い付けることができるケースもあります。

土地にかける予算を算出してみよう

「建物にこだわりたいから、土地にかける予算はできるだけ安く済ませたい」と考えるかも知れませんが、土地の価格は国土交通省の土地鑑定委員会が「公示地価」という指標を定めているため、「ラッキーで好条件の土地が安く手に入る！」ということはまずありえないと考えたほうが良さそうです。

相場よりも安い土地には、それなりの理由があります。地盤が弱く、家を建てるには追加で基礎工事が必要とか、建築条件付きで特定の業者で建築することが決まっているとか…理由は様々です。

消耗品のように、安さだけで飛びつくことができるほど、簡単ではありません。だからこそ、まずはじめに予算を決めて、そのなかから自分の希望に合う条件のものを探すことが重要になってきます。

何にいくら使うか決める

注文住宅を購入するなら、土地・家・外構工事費用の3つの軸で予算を取っておきましょう。例えば4,000万円の予算であれば、土地に1,500万円、家に2,000万円、外構工事に500万円というふうに、分けてから考えるとスムーズです。

土地の取得に、ここで決めた額以上の予算をかけてしまうと、さて家を建てようとなったときに希望の設備が入れられなくなったり、外構工事ができなくなってしまう、なんていうことにもなりかねません。

特に、家の建設費用は、場所に限らずだいたい1,500万円以上は必要となってきますので、予算に応じて土地や外構工事費用に充てられる金額を考えるといいでしょう。土地の値段は場所によって本当にピンキリですからね。

札幌で特徴的なのは、地盤の弱さです。札幌市内は総じて地盤が弱いところが多いため、地盤に杭を打ってから、その上に建物を建てる場合が多くあります。土地の取得の際には、杭代として50～200万円くらいをその予算に含んでおくことが重要です。

土地価格以外にかかる費用を知る

土地を購入する際には、土地そのものの代金の他に、様々な手数料や税金がかかります。仮に、「土地に1,500万円かけられる」として、そのうちの何割かはこの「土地価格以外にかかる費用」にあてなければならないということを覚えておきましょう。

印紙税

土地の売買契約にかかる印紙代です。土地の価格によって変動しますが、1,000万円～5,000万円までの税額は1万円になります。

仲介手数料

土地の売り主と買い主の間に不動産会社を仲介している場合、その仲介業務の対価として対して発生する費用で、土地価格の3.24％＋6.48万円を上限と定められています。売買契約時、引き渡し時にそれぞれ半金を支払います。

また、地盤の強度や建てる家の構法によっては「地盤改良費」などの別途料金が発生する可能性があります。

地盤調査費用

その土地が家を建てられる状態にあるかどうかを調査するための費用です。5万円前後が相場と言われています。

地盤改良工事費

地盤の強度が不十分な場合、家を建てられる状態に補強するための費用です。どの深さまで改良するかにより金額が異なりますが、2m～8mくらいであれば、一坪あたり3～5万円ほどが相場と言われています。

売買契約を結び、土地の購入が済んだら、土地所有権の移転登記を行います。この際に、手数料や税金が発生します。

登録免許税

不動産取得で登記をしたときにかかる税金です。固定資産税評価額×税率で割り出すことができます。

登記手数料

土地や不動産の所有者を登記簿に記載し、所有権を得るための手数料です。

更に、固定資産税や都市計画税の清算時に日割りした金額を売主に支払います。

建設予定の業者に土地を見てもらおう

土地には様々な規則や制限が設けられているため、購入したい土地があれば、敷地面積や建ぺい率・容積率、斜線制限などの法規制を確認し、どんな広さや高さの家が建てられるのかを明らかにしておく必要があるのです。

法規制は各都道府県の都市計画課が提供していますので、「都市計画課」などに問い合わせてみればその割合を知ることができますが、ではどういった間取りが取れるのか、屋根の形や建物の高さはどうか、具体的に判断をするのはとても難しいので、設計担当者に確認するようにしましょう。

建ぺい率とは

土地の面積に対して、建築面積がどれくらいまで取れるかの制限です。例えば建ぺい率60%という制限があれば、土地全体の40％は庭や駐車場にするなどして、家を建ててはいけません。バルコニーなどの跳ね出した床や屋根は、1m以上であれば建築面積に含まれ、1m未満であれば含めなくてよいという細かいルールによって建ぺい率の値が変わってくることもあるため、要注意。

容積率とは

土地の面積に対し、延べ床面積がどれくらいまで取れるのかを定めた規制です。建ぺい率と同様に土地ごとに定められており、これにより建設できる建物の大きさも決まってきます。建ぺい率が建物を真上から見たときの水平投影面積で表されるのに対し、容積率は1階、2階の床面積の合計で表されます。ちなみに、建物に付属する車庫、駐車場施設などの床面積は、各階床面積の合計の5分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができ、さらに簡易的なカーポートやビルトイン型の車庫は無条件で除外することができますので、加算しないようご注意ください。

斜線規制とは

斜線規制とは、建築物の高さが敷地の周囲にある道路、水路、隣地、公園などの斜線を超えないように設けられた、建物の高さ制限のことです。隣接する建物の日当たりや風通しを確保するための斜線規制を「隣地斜線制限」、道路面の日当たりや風通しを確保するための斜線規制を「道路斜線制限」と言い、それらのすべてを満たしている建物でなければ建てることができません。3階建てなど、高い住宅を希望している人は特に注意して確認するようにしましょう。